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Jorge Ojeda

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環境法の問題は、一般にあらゆる取引において考慮されるべきものであるが、本稿では、不動産に関わるプロジェクトにおける環境法の問題の関連性について簡単にレビューしてみたい。

メキシコ政治憲法第4条の規定により、環境損害は、適用される環境法に従って、すべてその損害を引き起こした当事者の法的責任となります。

買収、売却、リースなどの不動産取引において、最も慎重に検討・判断しなければならないのは、土壌汚染物質の存在と、適切な場合には、潜在的な救済措置の範囲と目的、法的責任を負う当事者への責任の帰属などである。

不動産分野におけるこうした特定の環境問題は、汚染の影響が時として徐々に明らかになる傾向があり、その影響が継続的かつ継続的に発生することと相まって、特に関連性が高い。つまり、ある場所の汚染は、不動産取引の履行時には目立たず、汚染の痕跡は不動産取得後に目に見えるか悪目立ちする可能性があるのです。さらに、このような汚染を実際に引き起こした場合、環境被害がなくなるまで、あるいはそれぞれの修復や補償が完了するまで、継続的に損害や責任を発生させることになります。

また、廃棄物総合処理法第70条に基づき、「土壌が汚染された私有地の所有者または占有者及び租界地の権利者は、当該汚染を引き起こした当事者に対する訴訟を妨げることなく、必要に応じて浄化措置を実施する連帯責任を負う」ことを考慮する必要があります。

上記の法律の文言から、環境当局は、所有者と賃借人の両方が、汚染を引き起こしたかどうかにかかわらず、また、汚染を引き起こした当事者に損害賠償を請求する行動にかかわらず、汚染された不動産の修復に責任があるとみなすことができると思われます。したがって、不動産の取得や賃貸に際しては、当該不動産が汚染されていないことを確認することが必要不可欠です。これを確認するために、当事者は、不動産の環境状態を把握し、汚染がある場合には、法的・実務的なリスクと影響を理解するために、必要な環境調査（フェーズIまたはII）を実施することが望ましいとされています。

不動産の購入やリースに先立って十分なデューディリジェンスを行うことに加え、a) 3つの行政レベルで適用される環境法の規定を考慮したプロジェクトの実現可能性、b) プロジェクトが対象とする環境義務に対する現在の遵守レベル、c) 非遵守による既存のリスク、を検討することも重要である。

環境側面は、不動産開発やプロジェクトにおいて考慮すべき基本的な部分です。不動産の取得やリースに先立ち、その環境状況を確認することは、環境リスクや負債を回避・抑制するために最も重要なことです。

2021年1月21日、メキシコ連邦労働法（スペイン語の頭文字をとって「LFT」）に、現在テレワーク（スペイン語でTeletrabajo）と呼ばれている遠隔地から職場への業務活動の遂行に関する第XII章Bisが追加されました。

このような働き方が大きなメリットをもたらすことは事実ですが、従業員の義務が遂行される場所が増え、従業員の安全や健康に対する配慮義務も増えるため、使用者にとっては新たな課題も生じています。

LFTの改正により、遠隔地勤務またはテレワークに関連する雇用者の新たな義務が生じ、メキシコ公式規格（スペイン語の頭文字をとって「NOM」）の実施により確立されることになりました。 2022年7月15日、「メキシコ公式規格PROY-NOM-037-STPS-2022、リモートワーク-職場における安全および健康条件の草案」（以下、草案）が連邦官報に掲載されました。草案の全文は、ここをクリックするとスペイン語で読むことができます。

草案を見ると、もし承認されれば、NOMはシフトの40％以上をリモートワークで働く従業員にのみ適用されることに留意する必要がある。また、雇用主は、従業員の事前承認のもと、安全衛生状況の確認と適切な作業スペースの確認のため、リモートワークが実施される場所を検査しなければならないことが定められています。

NOMの作成プロセスは、メキシコ経済省が発行する「国家品質基盤プログラム（Annual National Quality Infrastructure Program）」に掲載されることから始まります。その後、提案のプレゼンテーション、分析、レビュー、ドラフト、NOMの研究のためのワーキンググループの設立、審議、さらにNOMドラフトを連邦官報に掲載し、コメントや変更の提案を求め、利害関係者は次の60日以内にそれを行う必要があります。

意見募集期間が終了すると、集まったワーキンググループでそのような意見が検討されます。このワーキンググループでは、使用者が新しい規則を適切に実施できるように、NOM 037の提案と最終的な規約の策定を追跡することが重要です。

2022年3月11日、連邦水路への廃水排出に認められる新たな制限値を定めた「NOM-001-SEMARNAT-2021」というメキシコ公式規格（スペイン語の頭文字を取って「NOM」）が発行されました。 このNOMは、メキシコ公式規格NOM-001-SEMARNAT-1996を更新し、置き換えるもので、段階的に発効される予定です。

メキシコ公式規格（NOM）の具体的な内容については、以下の通りである。

1. NOMの適用に使用されるサンプリングおよび分析パラメータを決定するために発行されたメキシコの公式規格のリストが更新されています。

2. 連邦水路の管理と保護を改善する目的で、連邦水路をより詳細に分類し、その後の利用に重点を置く。

3. CODの代わりに、化学的酸素要求量（COD）、毒性および色指数、全有機炭素（TOC）と呼ばれるパラメータを組み込むことにより、収集体の水質を測定するために使用するパラメータの更新、特に1000 mg/L 以上の塩素を含む有機汚染指数について。

4. 排水の汚染物質の許容限度は、当該排水が処理される水域ごとに変更され、次のように分けられる： i) 河川、小川、運河、排水路、 ii) 貯水池、湖沼、 iii) メキシコ海域、 iv) 緑地散水、ろ過、その他の散水、カルストに区分される地盤。したがって、このNOMは、もっぱら雨水から排出される廃水、または自治体の廃水下水道システムから直接排出される廃水には適用されません。

5. NOMの規制スケジュールの表1および表2のスペイン語版は、こちらからご覧いただけます。

6. 利害関係者の要望によるNOM適合性の評価手順を、公私ともに更新した。

NOMは、連邦官報に掲載されてから365暦日後、すなわち2023年3月11日に施行されます（ただし、以下を除きます）。

a. NOM の表 1 および表 2 に記載された許容パラメータおよび制限、ならびに 2023 年 4 月 3 日に発効する規制スケジュール、したがって、その発効までは、排水は NOM-001-SEMARNAT-1996 のセクション 4.1, 4.2, 4.3, 表 2 および 3 により規制されています。

b. 表 1 に規定されたトゥルーカラーおよび急性毒性に関する許容パラメータと限界値は，連邦政府

2020年10月2日、ヌエボ・レオン州政令358号がヌエボ・レオン州民法（以下、CCNL）第2326条に第2項を追加し、以下のように発表された。”第2326条-不動産の使用が一部のみ阻害された場合、当事者が契約解除を選択しない限り、阻害が前条で定められた時間以上継続すれば、借主は専門家の意見に基づいて家賃の一部減額を請求することが可能である。商業活動を行う不動産の賃借人で、その商業活動の停止を命じた当局による市民保護または衛生上の緊急事態の宣言の結果、当該不動産の使用および享受が妨げられた者は、賃貸人と賃借人の間の契約条件、または契約がない場合は管轄当局の定める方法に従い、当該不動産所在地の地域地区について、緊急事態宣言および開業禁止期間中の賃料減額を受ける権利があります。”第2325条は、「天災地変または不可抗力により、借主が借りた不動産の使用を完全に妨げられた場合、その障害期間中の賃料は発生せず、2ヶ月以上続く場合は、契約の解除を請求できる」と定めている。”さらに、第2327条では、「前2条の規定は放棄することができない」と定めています。CCNL第2292条では、賃貸の種類を住宅、商業、工業の3種類に区別しています。また、立法者がこの改革に該当する商業活動の範囲について具体的な定義を含まず、代わりに活動停止命令を受けた当事者について言及していることも注目されます。この改革は、市民保護当局または衛生当局による緊急事態宣言により、営業ができなくなった商業テナントは、営業ができなくなった期間の家賃の減額を要求する権利を有することを意味し、その減額は、家主とテナントの間で合意されるか、合意がない場合は、管轄当局の定めるところによるものとされます。このような改革を踏まえ、家賃の減額割合の決定については、家主と借主の合意が当局の決定に優先し、その意味で、2327条の目的上、不可侵の権利ではないと理解できる。改正条文には、家主と借主が減額について合意すべき期間やその割合を決定する規則が規定されていない。このため、緊急事態が発生する前に締結された貸主と借主の間の合意は、賃貸借契約またはその修正契約を締結するときと同様に有効とみなされる可能性がある。合意がない場合、所轄官庁は緊急時に適用される家賃の減額額を決定することができます。