不動産

メキシコにおけるニアショアリングの影響により、産業用不動産市場では、産業用スペースの取得と賃 貸の需要が増加し、「売り手市場と地主市場」が形成されている。

特定のプロジェクトにとって理想的な条件が限られているため、土地や既存・建設中の工業用建物の1 平方メートル当たりのコストが大幅に上昇し、新規不動産購入プロジェクトや賃貸契約更新の交渉力 に変化が生じた。

意向表明書(LOIとも呼ばれる)は、より機動的かつ機能的なプロセスでその後の取引を法的に実施す るための有用なツールとなるはずです。従って、メキシコにおける意向表明書の法的性質をよりよく理 解することが重要である。

レター・オブ・インテント(Letter of Intent)は、アングロサクソン法体系に由来し、具体的な契約交渉の ための一連の経済・ビジネス上の事前了解事項を確立する方法として使用され、不動産の賃貸や売買 の交渉において、場所や希望価格などの詳細を含め、実施される取引の本質的な条件について、当事 者に確実性を与えるものである。一般に、アングロサクソン法では、Letter of Intentは当事者を拘束す るものではないが、そこに含まれる予備的理解に基づく交渉のための誠実な一連の原則を意味する。

メキシコでは、一般的に、意向確認書は民法で特に規定されていないが、契約解釈のルールを考慮す ると、最も類似した契約に関する一般的なルールが適用されると定められている。

意向表明書のどの部分に拘束力があり、どの部分に拘束力がないかを明確に定めることが重要である 。これは、意向表明書が、当事者が一定の時期に締結される最終的な合意内容に合意することで、合意 することを約束したものと解釈されたり、そこに含まれる合意された確定的な条件により、確定的な合 意と解釈されたりすることを防ぐためである。

上記の理由から、意向表明書では、守秘義務、交渉の独占期間など特定の部分を除き、拘束力を持たな いことを定め、合意に達し、意図する最終的かつ拘束力のある契約を締結するための当事者間の交渉 期間を誠実に設けるのが一般的である。

不動産取引に関する意向表明書に一般的に盛り込まれる条項には、以下のようなものがある:

a.期間;
b.不動産の単純な識別;
c.予定価格;
d.ユーティリティ(上下水道、電気、ガスなど)への期待、利用可能性、アクセス; e.不動産の使用目的; f.買主または借主が不動産について自ら調査を行うための法的「デューデリジェンス」期間; g.当事者が提供する情報の守秘義務および守秘義務期間; h.意向表明書の期間中、不動産を一時的に市場から撤去することを伴う、交渉のための独占期間; i.拘束力のある条項および拘束力のない条項、 j.紛争の準拠法および管轄権、特に拘束力のある条項。

意向確認書は、両当事者が正式な交渉に入るために必要不可欠なビジネス上の側面を確立する良い 機会を与え、商業上及び法律上の合意に達することを期待して進展を促進するものである。しかし、メ キシコでは、合意や最終合意そのものを約束したものと解釈されないよう、拘束力のある条項と拘束 力のない条項を正確に定めることが不可欠です。

近年、メキシコでのタイムシェア譲渡が一般的になってきていますが、残念ながら、いくつかの形態の詐欺がタイムシェア所有者の犠牲になっています。この記事では、タイムシェア持分購入の疑惑のオファーを受けた際に考慮すべき重要な点を挙げています。

メキシコ連邦消費者保護法（以下「LFPC」）において、タイムシェア・サービスは、不動産所有権の移転を伴わず、一定の金額を支払うことにより、事前に合意した期間、特定のクラス内の可変単位で、個人またはグループに対して、不動産またはその一部について合意した使用、享受およびその他の権利を提供するものです。ただし、宿泊権の前払いや資金調達と理解できるため、サービスの利用者が取得した当該権利についてキャピタルゲインを得ることは困難であることに留意する必要がある。

タイムシェアサービスプロバイダーとの契約書は、当該契約書の権利の譲渡について従うべき仕組みを定めたものであり、サービスプロバイダの同意がなければ権利の譲渡ができないことを定めたものであることが多いため、見直すべき主要な検討事項の1つである。タイムシェア契約書のコピーをお持ちでない場合でも、LFPCとメキシコの公式規格NOM-029-SE-2021「タイムシェアサービスの提供に関する商慣習-情報提供要件」（”Prácticas comerciales-Requisitos informativos para la prestación del servicio de tiempo compartido” ）により、タイムシェアサービス業者は連邦消費弁護士事務所の接着契約公簿に契約を記録しなければならないとされているので、簡単に入手することができます。この記録には、利用者に当該タイムシェア・サービスを販売するための書類が含まれていなければならない。

タイムシェア契約の購入オファーを検討する予定がある場合、以下の対応を検討することが重要です：

1. まず、タイムシェアの所有者が受け取ったオファーの信憑性を疑うべきです。通常、これらの未承諾オファーは、あなたのタイムシェアを購入する準備ができているクライアントを持っていると主張するエージェントを装っており、これらのタイムシェア購入オファーの大部分は詐欺です。

2. 第2に、利害関係のある提供者を網羅的に検索することである。

3. 次に、タイムシェア所有者は、タイムシェア契約書に記載された連絡先を用いてタイムシェアサービス提供者に連絡し、タイムシェア権利の譲渡に必要な手続きを確認する。また、契約書に基づくタイムシェアの権利の譲渡に手数料がかかるかどうかも確認する必要があり、これは第三者やエスクロー業者ではなく、タイムシェア・プロバイダーと直接支払い、実行しなければならない。

4. 最後に、タイムシェア権益の売却にかかる税金および/または手数料を請求するために、エスクローに資金を預けるべきではありません。通常、この要求は、クロージングの時に払い戻しの約束でプロセスを迅速化するための口実で作られています。 このような請求は、事実無根であり、タイムシェア保有者に詐欺や詐術を働く意図があることを示すものである。

5. 提案されている手続きに疑義がある場合、および/または重大な買い手がいると思われる場合は、弁護士に連絡してください。

米国では、産業用不動産やマルチテナント型商業施設の開発において、様々な方法で資金調達が行われています。一般的な資金調達方法のひとつに、プライベート・エクイティ不動産投資があります。この投資では、通常、シニア機関融資者、場合によっては劣後メザニン債融資者、そしてゼネラル・パートナー、複数のリミテッド・パートナー・プライベート・エクイティ投資家が主要なプレーヤーとして関わっています。ジェネラルパートナーの役割は、プロジェクトの成功のために必要な時間、労力、専門知識を提供することであり、リミテッドパートナー投資家の役割は、必要な資本を提供することである。ジェネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの投資家のそれぞれの役割を考えると、パートナー間の投下資本の回収と利益の分配のための支払い配分には、パフォーマンスに基づくいわゆるウォーターフォール型の分配構造を検討する必要があります。このモデルは、国内または海外のエクイティ投資家が関与する状況において使用することができます。

ウォーターフォール型分配モデルでは、最上位層と下位層でそれぞれ所定の収益率を超えると、初期投資の回収と利益分配のための資金が下方に流れていく一連の受け皿を想定している。各階層に到達するごとに、ジェネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの間の資金分配が変化していく。

ウォーターフォール型分配モデルは、プライベート・エクイティ投資家のニーズと期待に応じて、プロジェクトごとにその構造や複雑さが大きく異なる可能性があります。リミテッド・パートナーシップの規約には、ジェネラル・パートナーとリミテッド・パートナーの初期投資とそれに対応する利益の分配（「優先リターン」）の返済順序、次の段階のハードルに資金が流れる前に各段階で超えなければならない収益率（「ハードル」）、ハードルに対する収益率の測定方法（すなわち、全保有期間にわたって得られる投資金の割合、内部収益率など）などの側面を考慮に入れた分配規則を規定する詳細な条項を含める必要がある。また、ハードルの収益率をどのように測定するか（全保有期間にわたって投資で得られた金利の割合、内部収益率（「IRR」）、または株式投資とすべての利益の合計を投資株式の合計額で割った株式倍率に基づくなど）。収益率のハードルの測定方法として、IRR 法または持分倍率法のいずれかが、長期的に保有される商業用不動産投資において一般的に使用されています。

特にジェネラルパートナーとリミテッドパートナーに支払われる順番に関連して、ウォーターフォール分配モデルは、リミテッドパートナーとジェネラルパートナー間の単純な分割として構成することができ、その際、キャッチアップ条項とルックバック条項という考慮すべき二つの典型的な条項を条件としています。

キャッチアップ条項により、リミテッド・パートナーは、指定された収益率が達成されるまで、プロジェクトの優先収益の100％を受け取らなければならず、その場合、ゼネラル・パートナーがパートナーシップ契約で定められた収益率を受け取るまで、資金はゼネラル・パートナーに流れ込むことになる。

ルックバック条項により、ある年に指定されたIRRを超えた場合、ゼネラルパートナーの取り分が増えるように分割が修正され、リミテッドパートナーは当初考えていたよりも良いリターンを得ることができるようになります。一方、例えば、全保有期間を振り返って、有限責任組合員が指定収益率を得られなかった場合、無限責任組合員は、指定収益率を達成できるような利益の一部を有限責任組合員に返還しなければならないことになっています。  

例えば、不動産開発プロジェクトのウォーターフォール型分配モデルには、4つの階層が含まれる場合があります。第1段階は、分配可能額の100％がリミテッド・パートナーに支払われるもの、第2段階は、優先的なハードル収益率が設定され、優先的収益率が達成されるまで分配可能額がリミテッド・パートナーに支払われるもの、第3段階は、キャッチアップ条項に基づき、ゼネラル・パートナーが所定の利益率を受領するまで分配可能額がゼネラル・パートナーに送られるもの、第4段階は、投資結果が期待以上だった場合に、振り返り条項に基づきゼネラル・パートナーが不釣り合いな利益シェアを受領できるものであります。

テキサス州の不動産市場は 2021 年に前例のない成長を遂げ、不動産価格は、買い手が低金利を利用し、需要が高く在庫が限られた市場で競い合ったため、急騰しました。テキサス州内の郡は、不動産所有者に毎年恒例のNotice of Appraised Valueを送る過程にあり、多くの不動産所有者は、地元の鑑定地区が自分の不動産の価値を上げようとする額を見てショックを受けています。鑑定価格は、不動産の公正な市場価値を反映するものとされ、不動産税の計算に使用されることに留意してください。  

鑑定価格通知書には、不動産の説明、前年の鑑定価格、前年の課税価格、当年の鑑定価格などが記載されています。また、不動産所有者が当年度の評価額に不服がある場合、異議申立書と異議申立方法および時期についての情報も含まれています。ほとんどの場合、テキサス州の不動産所有者は5月15日までに固定資産税評価額に異議を唱えることができます。

不動産所有者は、Notice of Appraisised Valueを確認し、今年度の評価額に異議がある場合は、適時に抗議を提出することをお勧めします。

2021年11月12日、メキシコ所得税法及び関連規則の様々な条項を改正する政令が発表され、2022年1月1日から適用されました。 この政令は、所得税法第160条の変更を含み、メキシコの不動産の売却収入については、当該不動産がメキシコ国内にある場合、富の源泉はメキシコ国内領域にあるとみなされることを定めています。つまり、海外で納税している非メキシコ居住者は、メキシコ国内の不動産の売却収入に対してメキシコ所得税（以下、ISR）を支払う必要が出てきたのです。さらに、国外に居住する納税義務者がメキシコの不動産を取得した場合にも、ISRの納付が必要となる可能性があります。

国外居住者が支払うべき所得税について、所得税法第160条第5項の改正により、税務当局が鑑定（監督・検証権限の行使）を行った結果、評価額が購入価格の10％を超えた場合、その差額の合計が国外居住の購入者の所得とみなされることが規定された。そして、その差額の合計に対して25％の税率を適用し、控除は認められず、売主がメキシコの税務上の居住者またはメキシコに恒久的施設を有する外国の税務上の居住者である場合には、売主が源泉徴収して納付しなければならない税金が決定されます。このように、売主は購入者の納税義務を引き受けることになります。 このように、この義務は売主と買主の共同責任となります。この改正は、無償買収に関する規定と一致しており、海外に居住する買収当事者に課される合意対価の価値に対して25%の税金が発生することに留意することが重要です。